Wenn auf einem größeren Grundstücksgelände Reihenhäuser mit Garagen, Wegen und Gemeinschaftsflächen geplant werden, entscheidet man sich unverändert für die vermessungstechnische Abgrenzung der einzelnen Flächen, falls dies möglich ist. Das Grundstücksareal wird dann im Wege er realen Grundstücksteilung in einzelne Parzellen vermessen. Dies ist aber nicht in allen Fällen möglich. Vor allem baurechtliche Gründe können die reale Grundstücksteilung unmöglich machen. Folgende Gründe können u. a. die reale Grundstücksteilung verhindern:
1. Die örtlichen Bauvorschriften schreiben für bestimmte Bereiche des Gemeindegebiets Mindestgrößen für Baugrundstücke vor. Bei der Bildung einzelner Reihenhausgrundstücke würden diese Größen unterschritten, mit der Folge, dass die Baubehörde keine Genehmigung für die Grundstücksteilung erteilt.
2. Der Bebauungsplan sieht für das Gesamtareal eine bestimmte Geschossflächenzahl vor, die bei einer Teilung in die einzelnen Reihenhausparzellen überschritten würde. Auch dann wird die Teilungsgenehmigung versagt.
3. Die Bauflächen in den Großstädten werden immer rarer, auch kleinere Grundstücke kommen für eine Bebauung mit Reihenhausanlagen in Betracht. Bei solchen Grundstücken können häufig die vorgesehenen Garagen nicht mehr oberirdisch platziert werden. Wenn nun unter der Reihenhausanlage aber eine Tiefgarage mit Tiefgaragenstellplätzen geplant wird, würde die Bildung der Einzelparzellen die darunterliegende Tiefgarage zerschneiden (Prinzip der vertikalen Teilung) und damit die Zuordnung der Tiefgaragenstellplätze unmöglich machen. Auch bei dieser Konstellation kommt eine Teilungsgenehmigung nicht in Betracht.
In all diesen Fällen kann nur mit der Konstruktion des Wohnungseigentums geholfen werden. Anstelle der real aufgeteilten Einzelparzellen bleibt das vorgesehene Baugelände als Gesamtgrundstück bestehen und die Trennung wird über sogenannte "Sondernutzungsrechte zur umfassenden Benutzung" (3) erreicht. Das Gesamtareal für die Reihenhausanlage wird dabei in einer Teilungserklärung aufgeteilt mit dem Ziel, dass wirtschaftlich jeder Reihenhauseigentümer so gestellt werden soll, als ob er Alleineigentümer seines Reihenhausgrundstücks wäre.
