Lexikon: Immobilien

Wer heute den Immobilienteil der Tageszeitung aufschlägt, um ein günstiges Reihenhaus zu finden, sieht sich zumindest in den Ballungsräumen einem riesigen Angebot gegenüber. Wenn nun der interessierte Käufer die ersten Kontakte knüpft, die ersten Angebote einholt und genauer unter die Lupe nimmt, stößt er nicht selten auf Reihenhäuser (oder DHH, EFH), die in der Form des Wohnungseigentums organisiert sind (1.) Während das Reihenhausgrundstück im Normalfalle ein vermessungstechnisch durch Grenzsteine abgegrenztes Grundstück bildet, existiert beim Reihenhaus als Wohnungseigentumseinheit nur ein (größeres) Grundstück, auf dem zwei oder mehr Reihenhäuser mit Garagen, Wegen und Gemeinschaftsflächen errichtet sind. Die Grenzen der
einzelnen Reihenhausgrundstücke sind dabei also nicht durch Grenzsteine voneinander getrennt, vielmehr erfolgt die Trennung der einzelnen Gartenfläche einschließlich der bebauten Teile über sogenannte "Sondernutzungsrechte" (2.).
Handelt es sich beim Reihenhaus in der Form des Wohnungseigentums um eine Gestaltung, bei der gesundes Misstrauen angebracht ist?
Ist das vermessene Reihenhausgrundstück vorzuziehen? Diese Fragen sollen nachstehend untersucht werden.

Tiefgaragenstellplätze kommen in der Praxis in sehr verschiedenartigen Formen vor:
1. Der einzelne Stellplatz ist Sondereigentum
Seit dem Jahr 1973 kann gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG auch an Stellplätzen in der Tiefgarage Sondereigentum begründet werden, wenn die Fläche des Stellplatzes durch dauerhafte Markierungen ersichtlich ist. Von dieser Möglichkeit wird heute reger Gebrauch gemacht, da bei dieser Lösung jeder Stellplatz ein eigenes Teileigentum auf eigenem Grundbuchblatt bildet.
2. Tiefgarage als Ganzes ist Sondereigentum
Insbesondere vor dem Jahr 1973 wurde häufig die Tiefgarage als Ganzes als ein Teileigentum gebildet. Den Inhabern der Stellplätze werden dabei am Teileigentum "Tiefgarage" soviel Miteigentumsanteile zugewiesen, wie es Stellplätze in der Tiefgarage gibt. Zusätzlich wird durch Benutzungsregelungen gemäß § 1010 BGB sichergestellt, dass jedem Eigentümer eines Miteigentumsanteils ein ganz bestimmter Stellplatz zur ausschließlichen Nutzung zusteht.
3. Tiefgarage als Ganzes bleibt Gemeinschaftseigentum
Als dritte konstruktive Möglichkeit kann die Tiefgarage als Ganzes auch im Gemeinschaftseigentum belassen werden. Durch Gebrauchsregelung gemäß § 15 Abs. 1 WEG wird dem jeweiligen Eigentümer einer Wohnung das Recht auf ausschließliche Benutzung eines bestimmten nummerierten Stellplatzes zugewiesen (Sondernutzungsrecht).
4. Sonderproblem Duplexparker
Die immer höheren Grundstückspreise in den Großstädten haben bei der Konzeption von Tiefgaragen eine Entwicklung in Gang gesetzt, die durch den Bau von Doppelstockgaragen (Duplex-, Dreifach-, Vierfachparker) auch den Luftraum des einzelnen Stellplatzes ergreift. In technischer Hinsicht geht der Trend dabei zu Hebeanlagen, die eine Mehrzahl von Plätzen bei horizontaler Verschiebung versorgen. Am einzelnen Stellplatz auf der Hebebühne kann kein Sondereigentum begründet werden, da dessen Rauminhalt veränderlich ist. In der Praxis wird daher der Raum für zwei zusammengehörige Stellplätze in der Doppelstockgarage zu einem Teileigentum zusammengefasst, an welchem die zwei Eigentümer in Miteigentum zu je 1/2 beteiligt sind. Die Nutzungsebene (oben oder unten) wird dann durch Benutzungsregelung gemäß § 1010 BGB zugeordnet.

Die Abteilung I gibt den (die) Eigentümer, sowie die Erwerbsart (z. Kauf, Erbfolge, Zuschlag bei Versteigerung) an.

Die Abteilung II enthält alle Lasten und Beschränkungen mit Ausnahme der Grundpfandrechte, also Vormerkungen, Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Reallasten.

Die Abteilung III enthält alle Grundpfandrechte, also Hypotheken, Grund- und Realschulden.
Das Grundbuch kann von jedem eingesehen werden, der ein berechtigtes Interesse nachweist (z. B. Käufer, Erbe, Gläubiger)

Im Wohngeld sind alle Kosten incl. Instandhaltungsrücklagen erfasst, die die Gemeinschaft der Eigentümer einer Wohnanlage in festgelegten Zeitabständen und Teilbeträgen im Voraus zu entrichten hat, um eine ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu ermöglichen.
Das auf die einzelnen Eigentümer nach Verteilungsschlüssel berechnete Wohngeld kann bei vermieteten Wohnungen vom betreffenden Eigentümer unter der Bezeichnung "umlagefähige Mietnebenkosten" auf seinen Mieter weiterverrechnet werden. Diese Mietnebenkosten werden im Mietvertrag unter Beachtung bestimmter gesetzlicher Vorschriften festgelegt.

Als Auflassung wird die Einigung zwischen einem Käufer und Verkäufer über die Eigentumsübertragung einer Immobilie bezeichnet. Die Auflassung wird durch die Umschreibung/Übertragung auf den neuen Eigentümer des bebauten oder unbe- bauten Grundstücks im Grundbuch vollzogen! ( § 925 BGB)

Die Auflassungsvormerkung (in Abteilung II des Grundbuchs) dient der Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. Sie wird vertraglich zugunsten des Käufers vereinbart und bewilligt. Nach Beurkundung des Kaufvertrags veranlasst der Notar, sobald wie möglich die Auflassungsvormerkung (Eigentumsvormerkung) im Grundbuch einzutragen. Nach dieser Eintragung kann der Verkäufer nur noch mit Zustimmung des Käufers über seine Immobilie verfügen - ein Zweitverkauf oder eine zusätzliche Belastung werden somit ausgesc