Lexikon: Immobilien

Wenn auf einem größeren Grundstücksgelände Reihenhäuser mit Garagen, Wegen und Gemeinschaftsflächen geplant werden, entscheidet man sich unverändert für die vermessungstechnische Abgrenzung der einzelnen Flächen, falls dies möglich ist. Das Grundstücksareal wird dann im Wege er realen Grundstücksteilung in einzelne Parzellen vermessen. Dies ist aber nicht in allen Fällen möglich. Vor allem baurechtliche Gründe können die reale Grundstücksteilung unmöglich machen. Folgende Gründe können u. a. die reale Grundstücksteilung verhindern:
1. Die örtlichen Bauvorschriften schreiben für bestimmte Bereiche des Gemeindegebiets Mindestgrößen für Baugrundstücke vor. Bei der Bildung einzelner Reihenhausgrundstücke würden diese Größen unterschritten, mit der Folge, dass die Baubehörde keine Genehmigung für die Grundstücksteilung erteilt.
2. Der Bebauungsplan sieht für das Gesamtareal eine bestimmte Geschossflächenzahl vor, die bei einer Teilung in die einzelnen Reihenhausparzellen überschritten würde. Auch dann wird die Teilungsgenehmigung versagt.
3. Die Bauflächen in den Großstädten werden immer rarer, auch kleinere Grundstücke kommen für eine Bebauung mit Reihenhausanlagen in Betracht. Bei solchen Grundstücken können häufig die vorgesehenen Garagen nicht mehr oberirdisch platziert werden. Wenn nun unter der Reihenhausanlage aber eine Tiefgarage mit Tiefgaragenstellplätzen geplant wird, würde die Bildung der Einzelparzellen die darunterliegende Tiefgarage zerschneiden (Prinzip der vertikalen Teilung) und damit die Zuordnung der Tiefgaragenstellplätze unmöglich machen. Auch bei dieser Konstellation kommt eine Teilungsgenehmigung nicht in Betracht.
In all diesen Fällen kann nur mit der Konstruktion des Wohnungseigentums geholfen werden. Anstelle der real aufgeteilten Einzelparzellen bleibt das vorgesehene Baugelände als Gesamtgrundstück bestehen und die Trennung wird über sogenannte "Sondernutzungsrechte zur umfassenden Benutzung" (3) erreicht. Das Gesamtareal für die Reihenhausanlage wird dabei in einer Teilungserklärung aufgeteilt mit dem Ziel, dass wirtschaftlich jeder Reihenhauseigentümer so gestellt werden soll, als ob er Alleineigentümer seines Reihenhausgrundstücks wäre.

Ist ein nicht ausreichend erschlossenes Land, das in einem Gebiet liegt, welches in
einem Flächennutzungsplan als Baugebiet dargestellt ist oder wenn ein Flächen-
nutzungsplan nicht besteht, eine Bebauung unter Berücksichtigung einer geordneten Entwicklung des Gemeindegebietes in absehbarer Zeit zu erwarten ist.

Siehe Baunutzungsverordnung a)

Der Bauleitplan regelt die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke einer Gemeinde. Durch die Bauleitplanung soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung gewährleistet werden.

Das Gesetz unterscheidet 2 Arten von Beleitplänen:
a) der Flächennutzungsplan
b) der Bebauungsplan

Überbaubare oder nichtüberbaubare Grundstücksflächen werden durch Baulinien (d.h. auf diesen Linien muss gebaut werden), Baugrenzen oder Bebauungstiefen festgelegt. Diese sind gemäß der Planzeichenverordung im Bebauungsplan rot (Baulinien) bzw. blau (Baugrenzen) dargestellt. Diese Begrenzungslinien bilden das sog. Baufenster, über welches ein geplantes Gebäude nicht hinausragen darf. Sobald eine rote Baulinie eingezeichnet ist, muss das Gebäude zwingend an diese Linie gerückt werden. Der Rest des Grundstücks, welcher außerhalb des Baufensters liegt, abgesehen von untergeordneten Bauteilen und Nebenanlagen, darf nicht bebaut werden.

Die Baumassenzahl gibt an, wieviel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. So ist beispielsweise bei Erweiterungsbauten darauf zu achten, dass die im Bebauungsplan festgelegte BMZ nicht überschritten wird.
Die BMZ errechnet sich wie folgt: Baumasse in m3: Grundstücksfläche

BauNVO ist die abgekürzte Bezeichnung für:
Verordnung über die bauliche Nutzung von Grundstücken
Die BauNVO gibt Auskunft über:
a) Die Art der baulichen Nutzung und die verschiedenen Gebietsarten

    Kleinsiedlungsgebiet - reines Wohngebiet - besonderes Wohngebiet
    Dorfgebiet - Mischgebiet - Kerngebiet - Gewerbegebiet - Industriegebiet
    Sondergebiet

b) Maß der baulichen Nutzung

    welche Grundfläche darf die bauliche Nutzung haben
    welche Höhe
    wieviel Geschosse
    welche Geschossfläche bzw. Baumasse

c) Bauweise und die überbaubaren Grundstücksflächen
d) Einschränkungs- und Gliederungsmöglichkeiten nach § 1 BauNVO

Anträge zur Förderung erhalten Sie bei Ihrem Finanzamt oder bei jedem Steuerberater. Die Förderung kann erstmals nach Fertigstellung bzw. Anschaffung der Immobilie beim Finanzamt eingereicht werden. Die Auszahlung erfolgt einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheides. Für die weiteren Jahre im Förderzeitraum erfolgt die Auszahlung jeweils am 15. März. Ein zusätzlicher Antrag ist hierfür nicht zu stellen. Ausnahme: Bei Änderung der Kinderanzahl oder Erhöhung der Bemessungsgrundlage.

Der Bebauungsplan enthält als verbindlicher Bauleitplan die rechts verbindliche Festsetzung für die städtebauliche Ordnung. Der Bebauungsplan gilt nicht für die gesamte Gemeinde (Ausnahmen sind sehr kleine Gemeinden), sondern immer nur für einen räumlich abgegrenzten bestimmten Teilbereich der Gemeinde.
Der Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln.
Betriebskosten
Betriebskosten sind Mietnebenkosten

Der Bebauungsplan enthält als verbindlicher Bauleitplan die rechts verbindliche Festsetzung für die städtebauliche Ordnung. Der Bebauungsplan gilt nicht für die gesamte Gemeinde (Ausnahmen sind sehr kleine Gemeinden), sondern immer nur für einen räumlich abgegrenzten bestimmten Teilbereich der Gemeinde.
Der Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln.
Betriebskosten
Betriebskosten sind Mietnebenkosten

Grundstücksbesitzer (meist Kirchen und Gemeinden), die ihr Bodeneigentum nicht veräußern, jedoch kontinuierliche Einnahmen hieraus erzielen wollen, können ihr Grundstück - ganz oder teilweise - unter Anwendung des Erbbaurechts verpachten. Auch der Wertzuwachs an Boden bleibt beim Grundstücksbesitzer = Erbbaurechtsgeber.

Erbbaurechtsgeber: Verpächter eines Grundstückes unter Anwendung des Erbbaurechts

Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes zzgl. der vollen Anschaffungskosten für das Grundstück

Das Bestandsverzeichnis enthält alle katastermäßigen Angaben, die erforderlich sind um ein Grundbuchblatt überhaupt anlegen zu können: Gemarkung, Flurnummer, Flurstücksnummer, Größe, Nutzungsart

(Hier gilt ebenfalls § 27 der II Berechnungsverordnung)
Im Mietvertrag sollte unbedingt festgelegt werden, welche Nebenkosten bei der Ver-/Anmietung eines Hauses, auf eigene Rechnung direkt vom Mieter getragen werden und welche Nebenkosten vom Vermieter auf den Mieter in Form einer Nebenkostenvorauszahlung erhoben werden.
Der Vermieter sollte sich diesbezüglich, besonders bei einem Neubau, vor Mietvertragsabschluss bei den einzelnen Kommunen erkundigen, ob die Rechnungsstellung z. B. für Wasser, Kanal, Müllabfuhr, Kaminkehrer etc. direkt an den Mieter möglich ist.
Will der Vermieter Grundsteuer und Versicherungen für das Mietobjekt auf den Mieter umlegen, empfiehlt es sich die Kosten in Form einer Nebenkostenvorauszahlung vom Mieter zu erhaben, da die Rechnungsstellung grundsätzlich an den Vermieter ergeht.